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Gerichtliche Wertgutachten & SonderfÀlle in der Immobilienbranche

Wertermittlung fĂŒr Immobilien in der Zwangsversteigerung, fĂŒr Erbschafts- & Schenkungssteuer & fĂŒr Kreditinstitute

Gerichtliche Wertgutachten - Zwangsversteigerung
Wertermittlung fĂŒr Immobilien in der Zwangsversteigerung

Immobilien, fĂŒr die eine Zwangsversteigerung anberaumt ist, unterliegen spezifischen Voraussetzungen. Hier stehen oft persönliche Notlagen im Hintergrund.

Betroffene EigentĂŒmer lassen hĂ€ufig den Gutachter das GrundstĂŒck nicht betreten, insofern sind keine oder nur ungenaue Aussagen zu dem GebĂ€udezustand möglich.

Als Grundsatz in der Wertermittlung in der Zwangsversteigerung gilt, dass der objektive Wert eines GrundstĂŒcks, unabhĂ€ngig von der Art des Erwerbs, aus dem Verkehrswertgutachten ersichtlich sein muss“. Auswirkungen von Rechten und Belastungen mĂŒssen einzeln dargestellt werden.

Wertermittlung fĂŒr die Erbschafts- und Schenkungssteuer

Finanzbehörden orientieren sich zur Ermittlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer fĂŒr Immobilien seit 2009 am Marktwert.

Die Bewertung basiert auf den Vorschriften des Bewertungsgesetzes und der Grundvermögensbewertungsverordnung (GrBewV).

Da die FinanzĂ€mter mit einer individuellen Bewertung der Einzelobjekte völlig  ĂŒberlastet wĂ€ren, stĂŒtzt sich die Wertermittlung in diesen FĂ€llen auf pauschalierte und typisierte AnsĂ€tze. Dabei kann der ermittelte Wert ĂŒber den tatsĂ€chlichen Wert eines GrundstĂŒcks hinausgehen.

Um Nachteile fĂŒr den Steuerpflichtigen zu vermeiden, bleibt diesem die Möglichkeit, dem Finanzamt per SachverstĂ€ndigen-Gutachten nachzuweisen, dass der tatsĂ€chliche Wert niedriger ist.

Wertermittlung fĂŒr Kreditinstitute

Obwohl nur fĂŒr Pfandbriefbanken verbindlich, lehnt sich die Kreditwirtschaft an die Regelungen der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) an.

Diese definiert den Beleihungswert als den Wert der Immobilien, „der erfahrungsgemĂ€ĂŸ unabhĂ€ngig von vorĂŒbergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen GrundstĂŒcksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen wĂ€hrend er gesamten Dauer der Beleihung bei einer VerĂ€ußerung voraussichtlich erzielt werden kann“.

Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist „die zukĂŒnftige VerkĂ€uflichkeit einer Immobilie unter BerĂŒcksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen“.

Der Beleihungswert darf zudem „einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht ĂŒberschreiten“.

Eine weitere Besonderheit der Beleihungswertermittlung besteht darin, dass bei der Kapitalisierung der ReinertrÀge nicht der Liegenschaftszinssatz, sondern der Kapitalisierungszinssatz verwendet werden muss.

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