Gerichtliche Wertgutachten & Sonderf├Ąlle in der Immobilienbranche

Wertermittlung f├╝r Immobilien in der Zwangsversteigerung, f├╝r Erbschafts- & Schenkungssteuer & f├╝r Kreditinstitute

Wertermittlung f├╝r Immobilien in der Zwangsversteigerung

Immobilien, f├╝r die eine Zwangsversteigerung anberaumt ist, unterliegen spezifischen Voraussetzungen. Hier stehen oft pers├Ânliche Notlagen im Hintergrund.

Betroffene Eigent├╝mer lassen h├Ąufig den Gutachter das Grundst├╝ck nicht betreten, insofern sind keine oder nur ungenaue Aussagen zu dem Geb├Ąudezustand m├Âglich.

Als Grundsatz in der Wertermittlung in der Zwangsversteigerung gilt, dass der objektive Wert eines Grundst├╝cks, unabh├Ąngig von der Art des Erwerbs, aus dem Verkehrswertgutachten ersichtlich sein mussÔÇť. Auswirkungen von Rechten und Belastungen m├╝ssen einzeln dargestellt werden.

Wertermittlung f├╝r die Erbschafts- und Schenkungssteuer

Finanzbeh├Ârden orientieren sich zur Ermittlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer f├╝r Immobilien seit 2009 am Marktwert.

Die Bewertung basiert auf den Vorschriften des Bewertungsgesetzes und der Grundverm├Âgensbewertungsverordnung (GrBewV).

Da die Finanz├Ąmter mit einer individuellen Bewertung der Einzelobjekte v├Âllig  ├╝berlastet w├Ąren, st├╝tzt sich die Wertermittlung in diesen F├Ąllen auf pauschalierte und typisierte Ans├Ątze. Dabei kann der ermittelte Wert ├╝ber den tats├Ąchlichen Wert eines Grundst├╝cks hinausgehen.

Um Nachteile f├╝r den Steuerpflichtigen zu vermeiden, bleibt diesem die M├Âglichkeit, dem Finanzamt per Sachverst├Ąndigen-Gutachten nachzuweisen, dass der tats├Ąchliche Wert niedriger ist.

Wertermittlung f├╝r Kreditinstitute

Obwohl nur f├╝r Pfandbriefbanken verbindlich, lehnt sich die Kreditwirtschaft an die Regelungen der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) an.

Diese definiert den Beleihungswert als den Wert der Immobilien, ÔÇ×der erfahrungsgem├Ą├č unabh├Ąngig von vor├╝bergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am ma├čgeblichen Grundst├╝cksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen w├Ąhrend er gesamten Dauer der Beleihung bei einer Ver├Ąu├čerung voraussichtlich erzielt werden kannÔÇť.

Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist ÔÇ×die zuk├╝nftige Verk├Ąuflichkeit einer Immobilie unter Ber├╝cksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und m├Âglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legenÔÇť.

Der Beleihungswert darf zudem ÔÇ×einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht ├╝berschreitenÔÇť.

Eine weitere Besonderheit der Beleihungswertermittlung besteht darin, dass bei der Kapitalisierung der Reinertr├Ąge nicht der Liegenschaftszinssatz, sondern der Kapitalisierungszinssatz verwendet werden muss.