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Unser Maklerservice: Immobiliengutachten zur Immobilienbewertung

Professionelle Wertermittlung f├╝r Ihr Haus, Ihre Wohnung
oder Grundst├╝ck im Landkreis Passau

Gutachten - Wertermittlung Immobilien Vilshofen
1. Was ist ein Kurzgutachten?

Der Begriff ist irref├╝hrend, lassen Sie uns lieber von einem Wertbericht sprechen.

Diese k├Ânnen Sie in der Regel kostenlos im Internet bestellen, zum Beispiel bei den Immobilienportalen oder bei s.g. ÔÇ×Leadverk├ĄufernÔÇť: Hier werden zum Beispiel Verk├Ąufer ├╝ber das kostenlose Angebot einer Marktwertermittlung gebeten, ihre Daten einzugeben. Diese Daten werden dann an Makler weiterverkauft.

Das Ergebnis ist eine Zahl, die sich auf das Vergleichswertverfahren st├╝tzt, also nach den rudiment├Ąren Eckdaten Ihre Immobilie (Hausart, Baujahr, Gr├Â├če) mit ├Ąhnlichen Objekten vergleicht. Dabei werden vor allem die lokalen Bodenrichtwerte zu Rate gezogen.

Das gro├če Problem: In l├Ąndlichen Gebieten, wie z.B. bei uns im Landkreis Passau, liegen nach unserem Daf├╝rhalten f├╝r eine fundierte Preisaussage nicht gen├╝gend verl├Ąssliche Daten vor. Eine belegbare Aussage l├Ąsst sich damit nicht machen.

Vorteil: kostenlos
Nachteil: meist gro├če Spannen in der Wertangabe, z.B. von 150.000 bis 300.000 Euro und damit kein belegbarer Durchschnittswert.

Vorteil: Abgleich der eigenen Vorstellungen mit Vergleichszahlen
Nachteil: Keine wirkliche Basis f├╝r die Ermittlung eines Verkaufswerts f├╝r den Privatverkauf, da Eigent├╝mer dazu neigen, bei der Preisspanne den h├Âchsten Wert anzunehmen.

Vorteil: einfach, ohne Vor-Ort-Termin, keine tiefergehenden Recherchen notwendig (z.B. Sanierungsstand etc.)
Nachteil: Auch die K├Ąufer geben diese Eckdaten in Systeme ein, suchen damit Argumente f├╝r eine Preisreduktion.

Fazit: F├╝r wen eignet sich das Kurzgutachten?
F├╝r Eigent├╝mer, die eine erste Einsch├Ątzung brauchen und momentan nur ihre eigenen Preisvorstellungen pr├╝fen wollen. Kein belegbarer Wert f├╝r einen verl├Ąsslichen Verkaufspreis.

2. Die fundierte Wertermittlung

Das ausf├╝hrliche Wertgutachten wird nach einer Vor-Ort-Begehung durch einen ausgebildeten Gutachter und anschlie├čenden Recherchen und Sichtung aller relevanten Unterlagen erstellt.

Das Gutachten, dass Gerhard W├╝rzburger f├╝r Sie erstellt, hat zum Beispiel bei uns einen Umfang von 18 ÔÇô 40 Seiten. Er ist gepr├╝fter Dipl.-Sachverst├Ąndiger mit dem DIA-Zertifikat (DIA Deutsche Immobilien Akademie an der Universit├Ąt Freiburg i. Breisgau).

Dieses ausf├╝hrliche Gutachten ber├╝cksichtigt vor allem auch

  • den baulichen Zustand des Hauses
  • den Entwicklungszustand des Grundst├╝cks
  • den Sanierungsbedarf
  • den Renovierungszustand
  • bei Mietobjekten die Wirtschaftlichkeit
  • Analyse von Mietvertr├Ągen und sonstigen Vereinbarungen
  • bei Wohnungen die Investitionen und Instandhaltungsr├╝cklagen der Gemeinschaft
  • die Grundst├╝cksgegebenheiten
  • die Einsicht in die Bauakte
  • wertrelevante Rechte und Belastungen (z.B. Wohnrecht, Geh- und Fahrtrecht, Leibgeding)

Preis und Wert, das sind zwei Welten. Gerhard W├╝rzburger: ÔÇ×Bei Bewertungssachverst├Ąndigen drehen sich die unterschiedlichen Ansichten dagegen in der Regel um Bewertungsmethoden oder Unterschied zwischen Wert und Preis. Der Begriff Wert und Preis scheinen der einen Seite als Synonyme, der anderen Fraktion als grundlegende Unterschiede, die sich in der Praxis nur im Idealfall decken.ÔÇť

3. Wer braucht das Profi-Gutachten?

Ein Investor erwartet sich von einer Bewertung die Einsch├Ątzung, ob die Investition in die Immobilie sich im Vergleich zu anderen Anlageformen lohnt.

Das Gericht beauftragt die Ermittlung des Verkehrswertes und das Finanzamt den Wert f├╝r die Schenkungs- und Erbschaftssteuer.

Je nach Auftraggeber unterscheiden sich damit sowohl der zu ermittelnde Wert als auch die zur Ermittlung vorgesehenen Methoden.

  • Eigent├╝mer und K├Ąufer f├╝r private Zwecke wie den An- und Verkauf einer Immobilie
  • Verm├Âgens- und Erbauseinandersetzungen (Scheidung, Erbfall)
  • f├╝r betriebliche oder beh├Ârdliche Zwecke (Bilanzierung, Finanzamt)
  • f├╝r gerichtliche Zwecke ( z.B. Nachlass- und Betreuungsgericht, Zwangsversteigerung)
  • f├╝r Grundst├╝cksbelastungen wie Geh- und Fahrtrechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nie├čbrauch, etc.

Weitere Situationen, in denen Gerhard W├╝rzburger eingesetzt wird, finden Sie in der Unterrubrik ÔÇ×SonderformenÔÇť mit Zwangsversteigerung, Erbschaft oder Banken >>

4. Rechtsbest├Ąndige Angaben

W├╝rzburger Immobilien erstellt oft Gutachten f├╝r Immobilien, die in Erbschaftsf├Ąllen f├╝r das Finanzamt gebraucht werden.

ÔÇ×Neben der rein sachlichen Ebene, muss f├╝r das Finanzamt auch der Weg zur Preisfindung plausibel und nachvollziehbar seinÔÇť, sagt Gerhard W├╝rzburger.

Der Marktwert ist in ┬ž 194 Bau GB (Baugesetzbuch) bestimmt ÔÇ×durch den Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gew├Âhnlichen Gesch├Ąftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tats├Ąchlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundst├╝cks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne R├╝cksicht auf ungew├Âhnliche oder pers├Ânliche Verh├Ąltnisse zu erzielen w├ĄreÔÇť.

5. Kosten des Gutachtens

Ein gutes Gutachten kostet ÔÇô Zeit. ÔÇ×Meine eigentliche Arbeit beginnt nach dem Vor-Ort-Termin, nach Recherche und Sichtung der UnterlagenÔÇť, sagt Gerhard W├╝rzburger. Er meint das Schreiben. ÔÇ×Da sitzt man mindestens noch mal einen halben Tag dran, damit alles wasserdicht ist.ÔÇť

Dieser Aufwand macht, dass ein professionelles Gutachten mit Kosten verbunden ist. Gerhard W├╝rzburger rechnet nach der Honorarordnung der BUNDESVERBAND DEUTSCHER GRUNDST├ťCKSSACHVERST├äNDIGER e.V. ab. Faustregel: 1.500 Euro + 0,2% vom Objektwert plus Auslagen f├╝r Recherchen und m├Âglicher Sonderaufwand.

6. Professionelles Gutachten bei uns inklusive

Sie k├Ânnen ├╝ber unser kurzes Fragemodul mit den Haus-Eckdaten unverbindlich ein Gutachten anfragen. Die Daten sind absolut vertraulich und verlassen niemals unser Haus.

W├╝rzburger Immobilien ruft Sie dann zur├╝ck und kl├Ąrt grundlegende Fragen:

  • Wof├╝r soll das Gutachten zugrunde liegen?
  • Wann kann eine Begehung stattfinden (Dauer 90-120 Minuten)?
  • Welche Unterlagen sind vorhanden
  • und sagt Ihnen, welche Kosten entstehen.

Unter Umst├Ąnden, und da d├╝rfen Sie der Ehrlichkeit Gerhard W├╝rzburgers sicher sein, ist ein aufw├Ąndiges Profigutachten nicht erforderlich.

Als Privateigent├╝mer, der eine profunde Werteinsch├Ątzung f├╝r den Verkauf seiner Wohnung oder seines Hauses braucht ­ ÔÇô das gilt nat├╝rlich auch f├╝r Eigent├╝merinnen ÔÇô werden die Kosten f├╝r das Gutachten bei der Beauftragung des Verkaufs zur├╝ckerstattet bzw.:

Diese Kosten sind in unserem Maklerhonorar bereits enthalten.

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